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专家解读:南京挑高公寓究竟划不划算?有些“成本”千万别忽略!

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据诸葛祥了解,在南京公寓市场中,挑高公寓占有率大约有80%。早期的挑高公寓如天正天御溪岸、紫荆国际公寓、新城香溢紫郡等,在售的海峡城公寓、明发悦庭、中南世纪雅苑等项目,都以“低总价、大空间”的卖点。

算账:

买挑高公寓是否真的“省钱”?

综合我这几年在跑盘的经历来看,置业顾问在介绍挑高公寓的时候,总是会提出这样个观点:装修的时候在中间做个隔断,一层变两层,性价比很高的。

33平米挑高公寓

那么事实真的如此吗?我们以海峡城精装挑高公寓和明发悦庭毛坯公寓为例子,粗略看看精装和毛坯两种挑高公寓是否真的省钱。

首先看一下海峡城在售的精装挑高公寓,诸葛祥了解到海峡城在售的精装公寓分为不包租和包租2种,隔断后户型面积在50~65平米,不包租公寓31000元/平米;包租公寓均价23000元/平米,签订5年包租合同,另外需付软装家具费用。两种公寓的业主需另外支付500元/平米隔断层的费用。目前,河西南还有升龙河西公馆在售酒店式公寓,均价29000-33000元/平米,精装交付。相比之下,目前海峡城挑高公寓的价格确实比区域内其他公寓产品价格要低。

海峡城第三街区挑高公寓户型图(隔断后50平米)

再来看下明发悦庭的毛坯挑高公寓。目前,该项目在售毛坯公寓,隔断前户型面积为37平米、49平米、57平米、70平米,均价17500元/平米。置业顾问告诉诸葛祥,50平米在隔断后,户型变成100平米。诸葛祥咨询了一位室内设计师后了解到,隔断层+楼梯架的造价在3万左右。平均下来,明发悦庭50平米户型在隔断后的毛坯均价在9000元/平米左右。江北目前在售的东方万汇城毛坯酒店式公寓均价14000-16000元/平米,明发财富中心毛坯酒店式公寓均价16000元/平米左右。

明发悦庭挑高户型图(隔断后100平米)

从以上两个案例可以看出来,不管是精装挑高公寓还是毛坯挑高公寓,在隔断后,均价都低于区域其他在售的酒店式公寓,在性价比上,挑高公寓确实有无可匹敌的优势。

真相:

买一层得两层,挑高公寓真的像想象中那样美好吗?

挑高公寓最大的卖点在于买一层得两层。由于户型挑高,购房人在后期装修的时候,只要进行一次隔断,就能把实际的使用面积扩大2倍。但是此时又有人提出疑问,1层隔2层,在实际使用的时候不会觉得压抑吗?

一般4.8米挑高公寓会做全隔断,一般隔断层厚度在15~20cm,加上第一层地板的所需的空间,最后实际使用高度在4.4~4.5m。最后装修完毕后,楼下大约2.3米,楼上大约2.2米。楼上可以隔出2个卧室,楼下作为客厅、厨房、卫生间。在实际使用体验方面,压抑感并没有太明显,但如果身高较高,可能会有点不舒服。

而如果是3.9米的挑高公寓,一般隔断方案是楼下大约2.2米,楼上大约1.6米,并且采取半隔断的方式。

中南世纪雅苑box公寓样板间

以中南世纪雅苑box公寓为例,这种挑高公寓往往采取半隔断的方式,楼下作为客厅、厨房、阳台等活动区域,楼上为卧室或者储物空间,使用面积为8平米。住户通过楼梯上楼后,直接脱鞋就可以上床睡觉休息。

采取这种隔断方式,在空间利用率上没有全隔断要大。但是,由于没有全部隔断,楼下起居室将没有压抑感,并且视觉空间更大。

思考:

挑高公寓,真的适合你吗?

从以上诸葛祥了解的情况来看,似乎挑高公寓不管是实用性还是性价比都非常高,非常值得入手。在首付和贷款方面,首付要求5成,不能公积金贷款,贷款利息1.1倍,10年还清。虽然贷款条件苛刻,但其实公寓的还款压力比住宅要小的。

面积:50平米

总价:115万

首付:57.5万

月供:6208元

面积:50平米

总价:87.5万

首付:43.75万

月供:4724元

据诸葛祥了解到,在河西南买一套住宅,月供基本在12000元以上,江北一套住宅的月供也在8000~10000元左右。河西南板块不少项目在近期开盘时,都将首付款调高到5~8成,也就是说,如果想在河西南买房,至少要准备近300万的现金作为首付。江北板块在售的项目虽然没有调整首付,但不少项目的首付款也接近百万。总的来说,相较于同一区域的住宅,公寓的首付和月供压力不是很大。

但是其实这种挑高公寓并不是适合所有人,毕竟这类公寓产权年限为40年,且不能落户。所以,如果你满足以下条件之一,诸葛祥觉得,买套挑高公寓是不错的选择:

1、没有购房资格或者凑不齐首付,但想在南京置业的刚需。

由于南京限购政策,不少刚需被误伤,加上一些位置不错的刚需盘均价已经超过了15000元/平米,置业压力也比较大。这种时候,一些挑高公寓就可以作为过渡性住宅,不限购且贷款压力小,并且可利用的空间和一般的住宅也差不多。而在后期换房时,仍享受首套房的购房政策。

2、想买二套房作为投资,但首付压力大。

由于南京限购政策,在有房有贷的情况下,首付比例需8成。因此,一些想再买一套房投资的人来说,挑高公寓可以作为一种选择。诸葛祥了解到,目前江宁胜太路附近一套80平米的月租金为3000元/月,而该区域的一手房价格在30000元/平米左右。如果只考租金收入,需要67年才能回本(不考虑净现值折算)。所以,如果买二套房作为长线投资,出租赚收益,选择公寓比较好。

3、愿意尝试长线投资的投资客。

投资公寓一般是长线投资,以租金来赚取收益。诸葛祥统计了南京市场上已经交付使用9家公寓项目,估算了一下投资回报率,具体如下:

从表中可以看出,南京公寓市场的回报率大多在5%~6%之间。虽然南京公寓市场的投资回报率可能达不到一些置业顾问表述得有7%这么高,但总体来说,投资环境还是不错的。就一般而言,小区的租金会随着周边配套的完善而逐年递增的,例如河西万达广场公寓的租金均价在5000元/月,新街口凯润金城的87平米公寓租金已经达到9000元/月。另外,房屋本身也会产生一定的增值,因此在限购的大环境下,投资南京的公寓是不错的选择。

虽然在收益和成本上,商办公寓存在特有的优势,但是商办项目在转手时需要缴纳较高的税费。如果一套酒店式公寓升值了100万元,需要缴纳的各种税费37万元至38万元甚至更多,实际净得不到63万元。因此,在投资时,还是需要选择最适合自己的项目。

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